案号：（2010）东三法执字第511号等53宗

    周晓林等54人与东莞市盈锋莲湖广场建造有限公司商品房买卖合同纠纷54案由我院民一庭审理，民一庭于2009年4月13日作出一审判决，判决内容如下：

    一、解除五十四案原告与被告东莞市盈锋莲湖广场建造有限公司之间签订的《商品房买卖合同》。

    二、解除五十四案原告与被告东莞市盈锋莲湖广场建造有限公司、第三人广东发展银行股份有限公司东莞分行之间签订的《房屋按揭（抵押）贷款合同》（详见民事判决书）。

    三、被告东莞市盈锋莲湖广场建造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还首期款、已付贷款本息，并向原告支付违约金（详见民事判决书）。

    四、被告东莞市盈锋莲湖广场建造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人广东发展银行股份有限公司东莞分行返还购房贷款本金余额及利息（贷款本金余额见附表三，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从2009年3月21日起计至清偿之日止）。

    五、第三人广东发展银行股份有限公司东莞分行以原告设定抵押的位于东莞市塘厦镇塘厦大道盈锋莲湖广场的房产（具体房号见详见民事判决书）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。

    六、驳回五十四案原告的其他诉讼请求。

    七、驳回第三人广东发展银行股份有限公司东莞分行的其他诉讼请求。

盈锋公司不服上述判决，向东莞市中级人民法院提起上诉。2009年10月15日，东莞市中级人民法院作出二审判决，维持原判。

    后盈锋公司未能履行上述付款义务，周晓林等54人于2009年12月申请法院强制执行，该执行案件由执行局负责执行，执行标的合计为1600多万元。

    2009年11月30日，上述54名业主在立案申请强制执行当天，执行案件尚未分配给执行局就到我院信访室信访，要求我院加快执行速度。执行局干警在年底清案任务繁重时期仍然抽调人手在接收案件后十天内完成了发出执行通知书、冻结6个银行账户和查封174套商品房的工作。上述54名申请执行人虽然对执行局的上述工作效率予以认可，但每天仍然通过数十个电话询问、催促案件进展情况，还建立了QQ群，加强信息传递，商量如何向法院施压，促使法院加快执行的方法。申请执行人在2009年12月和2010年1月期间，在没有事先预约的情况下共计6批次每批均超过40人前来我院，要求见院、局领导，我局的局领导每次均亲自接见和了解申请执行人前来的目的，每次接见时间均接近两个小时。此外，申请执行人还曾经到东莞市人大信访，要求人大催促法院加快执行。

   申请执行人不愿意与被执行人和解，大部分申请执行人要求我院将已经冻结的存款801160.04元和存放于法院担保金账户的现金451866.23元合计1253026.27元作为本系列案的执行款，用于第一次分配，不足分配部分，待拍卖商品房后在进行第二次分配。少部分申请执行人提出，存放于法院担保金账户的现金是盈锋公司针对上述两人的财产保全申请而提供的现金担保，法院应该作为上述两案的执行款使用，其他申请执行人无权参与分配。

被执行人对一审、二审判决不服，拟采取申诉措施，希望法院暂缓执行；希望法院能促成申请执行人、被执行人以及第三人广东发展银行达成和解，恢复双方原来签订的《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》的履行；还希望我局采取分期、分栋、分层的方式进行拍卖，所得款项足额偿还全部申请执行人债务后，将我院所冻结的存款以及存放于我院的担保金返还给被执行人。

    法院查封了被执行人位于塘厦莲湖盈峰广场的10层至18层的174套商品房，建筑面积合计为8945.71平方米。经广东正量土地房地产资产评估有限公司评估，上述174套商品房价值31188600元。

本案可以采取拍卖的方式有3种：

    A、先整体拍卖，后拆分单元拍卖。优点：整体拍卖出去的话则效率高、手续简便，只需出一份确权手续，但容易超标拍卖。缺点：因整体拍卖金额大，竞价者数量相对较少，容易流拍，若进行拆分单位拍卖阶段，需要花费大量的时间监督拍卖和出具大量的确权手续。

    B、按层整体拍卖，后拆分单元拍卖。优点：按层整体拍卖出去的话则效率也比较高、手续也比较简便，只需出几份确权手续，相对全部整体拍卖而言没有那么容易超标拍卖，流拍机会比全部整体拍卖小。缺点：流拍机会比按单元拍卖大。

    C、按单元逐个拍卖。优点：容易成交，基本上不会超标拍卖。缺点：工作量非常大，需要投入数十个工作日进行拍卖和出具确权手续，一不小心容易造成工作失误。

    (4)、对于本系列案的拍卖机构问题，可以采取按单元抽签确定拍卖机构、按层抽签确定拍卖机构和全部由同一拍卖机构来统一拍卖。拍卖机构越多，立案部门和法院的工作量就越多，不利于拍卖事项的协调。全部由同一拍卖机构来统一拍卖，效率高，协调方便。

经本院审判委员会讨论决定，本系列案由同一评估机构和拍卖机构进行相关的评估拍卖工作，并按照先整层整体拍卖的方式进行。

    本系列案从查封174套房产到完成评估工作到进行第一次拍卖工作，用了3个月左右的时间，但第一次流拍。经过降价20%后，仍流拍。在进行评估拍卖工作的同时，执行局同时还不时约谈双方当事人，力求促成双方达成和解协议。

    由于两次流拍，申请执行人不同意以物抵债，执行局另外了解到被执行人建造的商场正在进行招商引资工作，因此从力促“双赢”的角度多次与双方进行协商，最终双方签署了和解协议。

双方签署和解协议后，被执行人按照约定将合计近1600万元的款项分批汇至法院账户，执行局立即将有关执行款全部支付给申请执行人。

    2010年7月，当事人将绣有“人民法官为人民、执法为公保安定”字样的、落款为“53名申请执行人”的锦旗送给执行局，对执行局表示感谢。

    和解协议履行完毕后，执行局立即对被执行人的财产全部解除查封。

 

    本系列案可能是东莞市两级法院一次性判决的涉及人数最多的要求解除商品房买卖合同纠纷的案件。该系列案案情复杂，涉及人数众多，容易引发矛盾和影响社会和谐稳定，但案件最终获得圆满解决，并在纠纷解决后迎来了世界五百强之一的“沃尔玛”超市在盈峰广场成功开业，法院为当地经济发展提供了和谐稳定的环境和良好的司法服务。

一、申请执行人人数多：共计54人。

二、申请执行人主体复杂：有公务员、银行工作人员、个体工商户、企业老板、香港居民等，购房意图以炒楼为主，经济利益较为明显。

三、执行标的大：本息超过1600万元。

四、被执行人财产状况复杂：经“五查”，被执行人名下仅有银行存款和诉讼阶段提交的担保金100多万元，另外有未售出的商品房、商铺和地下车库。