原告：东莞市东居房地产中介有限公司（以下简称东居房产中介公司）。

被告：祝远鹏。

    2011年1月，祝远鹏与东居房产中介公司签订了一份《看楼书》，约定：“祝远鹏在看楼后承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，并同意即使该物业最后未经过该中介公司办理而直接由祝远鹏向该物业的业主私下购入及租赁也将视为违约，祝远鹏仍须支付佣金”。同日，祝远鹏在东居房产中介公司工作人员的带领下实地察看了《看楼书》所涉物业——东莞市凤岗镇水岸山城4号翠山居1001号房产。由于该物业业主曾委托包括东居房产中介公司在内的多家中介公司放盘出售，祝远鹏次日又选择了另外一家中介公司与该物业的业主达成了房屋买卖协议，并最终购买了案涉物业。2011年6月1日，东居房产中介公司以祝远鹏未支付佣金为由向本院起诉，请求判如所请。

    原告诉称，2011年1月10日，东居房产中介公司为祝远鹏与东莞市凤岗镇水岸山城4号翠山居1001号原业主订立房屋买卖协议提供了订约机会，履行了主要义务，但祝远鹏其后私下与该业主达成买卖协议。根据双方签订的《看楼书》，祝远鹏必须承担违约责任，并支付购买房价总额2%的居间报酬，要求判令祝远鹏支付居间报酬9200元。

    被告辩称，《看楼书》是祝远鹏与白依林签订的，并没有与东居房产中介公司签订。东居房产中介公司通过《看楼书》来限制祝远鹏与其他中介公司交易的行为无效，因为该物业并非东居房产中介公司独家代理，而且《看楼书》中的条款均是东居房产中介公司提供的格式条款，客观上将其居间行为与促成合同的最终成立相剥离，祝远鹏只要购买该物业，不管是否是在东居房产中介公司的居间服务促使下购买的，均应向东居房产中介公司支付佣金。祝远鹏是因不满东居房产中介公司的中介服务而选择另外一家有代理权的中介公司成交该物业的。

    本案的争议焦点有两个：一、东居房产中介公司与祝远鹏之间是否存在居间合同关系；二、祝远鹏是否应当支付报酬或必要费用给东居房产中介公司。

    关于第一个争议焦点。祝远鹏主张其并未与东居房产中介公司签订所谓的《看楼书》，双方并未存在居间合同关系。但从双方确认的《东莞市东居房地产中介有限公司看楼书》来看，该《看楼书》抬头和落款均有“东莞市东居房地产中介有限公司”字样，而白依林也是在“经办经纪人”一栏签名确认，足以认定白依林是代表东居房产中介公司与祝远鹏签订上述《看楼书》的，而祝远鹏在签订上述《看楼书》时对此也是明知的。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”虽然东居房产中介公司未提供证据证实白依林系其员工，但即使白依林不是其员工或未得到东居房产中介公司授权签订《看楼书》，东居房产中介公司依据上述看楼书》诉至本院的行为亦可以证明其对白依林代其签订《看楼书的行为是予以追认的。因此，《东莞市东居房地产中介有限公司看楼书》的合同当事人为祝远鹏和东居房产中介公司，双方之间存在居间合同关系。

    针对第二个争议焦点。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”在本案中，东居房产中介公司作为居间合同的居间人为祝远鹏提供了居间服务（包括提供房源、实地看房服务），但上述服务并非居间合同的主要义务，提供上述服务并不能当然促成双方签订房屋买卖合同，而仅是促成签订房屋买卖合同的一部分。其次，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”结合本案，东居房产中介公司并未促成祝远鹏与案涉房产原业主签订房屋买卖合同，从祝远鹏提供的《房屋买卖协议书》、《收盘委托协议书》、东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司的营业执照及房产中介资质证书、收据以及案涉房产原房产证等证据来看，其选择了另一家房产中介即东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司为其提供中介服务并与案涉房产的原业主达成房屋买卖合同，并非是东居房产中介公司促成祝远鹏与案涉房产原业主签订房屋买卖合同。再次，东居房产中介公司与祝远鹏签订的《东莞市东居房地产中介有限公司看楼书》的第二条规定：“二、您实地察看下述物业后，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，并同意即使下述物业最后由您（或您的家属、授权人、委托人、代理人）私下购入及租赁将视为违约，您仍须支付我公司上述佣金。”虽然看楼书是双方自愿签订的，但该看楼书是东居房产中介公司单方提供的格式合同，该条款的是否有效还取决于不违反法律法规的强制性或禁止性有无规定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”结合本案，东居房产中介公司亦确认案涉房产并非其独家代理出售，东居房产中介公司提供的格式合同即看楼书明显排除了祝远鹏作为消费者自主选择提供服务经营者的权利，属于合同法规定排除对方主要权利的情形，该条款无效。综上，东居房产中介公司并未促成祝远鹏与案涉房产原业主签订房屋买卖合同，其要求祝远鹏按照看楼书的约定即按购买房价总额的2％（不足3000按3000元收取）支付佣金，本院不予支持。但东居房产中介公司可以要求祝远鹏支付从事居间活动支出的必要费用，结合本案的具体情况以及辖区的经济发展水平，本院酌定东居房产中介公司从事上述居间活动支出的必要费用为100元。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十八条、第四百二十七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、限被告祝远鹏于判决生效之日起三日内向原告东莞市东居房地产中介有限公司支付从事居间活动支出的必要费用100元。

二、驳回原告东莞市东居房地产中介有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元，由原告东莞市东居房地产中介有限公司承担90元，由被告祝远鹏承担10元。

    本案的争议焦点一是东居房产中介公司与祝远鹏之间是否存在居间合同关系，二是祝远鹏是否应当支付报酬或必要费用给东居房产中介公司。

    关于第一个争议焦点。祝远鹏主张其并未与东居房产中介公司签订所谓的《看楼书》，双方并未存在居间合同关系。但从双方确认的《东莞市东居房地产中介有限公司看楼书》来看，该《看楼书》抬头和落款均有“东莞市东居房地产中介有限公司”字样，而白依林也是在“经办经纪人”一栏签名确认，足以认定白依林是代表东居房产中介公司与祝远鹏签订上述《看楼书》的，而祝远鹏在签订上述《看楼书》时对此也是明知的。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”虽然东居房产中介公司未提供证据证实白依林系其员工，但即使白依林不是其员工或未得到东居房产中介公司授权签订看楼书，东居房产中介公司依据上述看楼书诉至本院的行为亦可以证明其对白依林代其签订看楼书的行为是予以追认的。因此，《东莞市东居房地产中介有限公司看楼书》的合同当事人为祝远鹏和东居房产中介公司，双方之间存在居间合同关系。

    针对第二个争议焦点。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”在本案中，东居房产中介公司作为居间合同的居间人为祝远鹏提供了居间服务（包括提供房源、实地看房服务），但上述服务并非居间合同的主要义务，提供上述服务并不能当然促成双方签订房屋买卖合同，而仅是促成签订房屋买卖合同的一部分。其次，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”结合本案，东居房产中介公司并未促成祝远鹏与案涉房产原业主签订房屋买卖合同，从祝远鹏提供的《房屋买卖协议书》、《收盘委托协议书》、东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司的营业执照及房产中介资质证书、收据以及案涉房产原房产证等证据来看，其选择了另一家房产中介即东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司为其提供中介服务并与案涉房产的原业主达成房屋买卖合同，并非是东居房产中介公司促成祝远鹏与案涉房产原业主签订房屋买卖合同。再次，东居房产中介公司与祝远鹏签订的《东莞市东居房地产中介有限公司看楼书》的第二条规定：“二、您实地察看下述物业后，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，并同意即使下述物业最后由您（或您的家属、授权人、委托人、代理人）私下购入及租赁将视为违约，您仍须支付我公司上述佣金。”虽然《看楼书》是双方自愿签订的，但该《看楼书》是东居房产中介公司单方提供的格式合同，该条款的是否有效还取决于不是否违反法律法规的强制性或禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”结合本案，东居房产中介公司亦确认案涉房产并非其独家代理出售，东居房产中介公司提供的格式合同即《看楼书》明显排除了祝远鹏作为消费者自主选择提供服务经营者的权利，属于合同法规定排除对方主要权利的情形，该条款无效。

    东居房产中介公司不能因祝远鹏选择另外的中介公司成交涉案房产而要求支付报酬。本案东居房产中介公司仅为祝远鹏提供了房源及看楼服务，但并未促成双方订立买卖合同，无权要求祝远鹏支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用，故本院酌定祝远鹏向东居房产中介公司支付从事居间活动支出的必要费用100元。

    本案是典型的地产中介公司侵害消费者权益的案件，在当前房产交易活跃时期普遍存在，是我市法院首个因中介霸王条款而进入民事审判的案例，具有较强的代表性。本案在法律角度层面分析了房产交易中中介公司与房产买方、卖方之间的权利义务，认定了房产中介服务市场禁止“跳票”的潜规则无效，并酌情认定中介公司有权要求支付为居间活动支出的必要费用，既保障了房产购买者作为消费者的正当权益，也促进了房产中介市场的健康有序发展。本案双方当事人均表示服从判决，没有提出上诉，本案得到了包括东莞日报、东莞时报、广州日报、南方日报、南方都市报、羊城晚报、凤凰网、搜狐网等各大主流媒体的高度关注和广泛报道，得到了广大读者和网友的充分肯定，实现了法律效果与社会效果的高度统一。